Q&A

よくあるご質問

Q

建替えはどのように進めるのか

A

建替えは総会にて組合員の5分の4以上の賛成をもって建替え決議を可決させることで可能になります。
5分の4以上の賛成を得るためには時間と労力をかけて個別面談や勉強会等を開催し、皆様の合意を得る必要があります。
また、ひとくちに建替えといっても、デベロッパーへ土地として売却する敷地売却や、行政の認可を得ながら進める建替え円滑化法など様々な手法がありますので、そのマンションの状況に応じて最適な建替えを検討することも大切です。

Q

自分の住んでいるマンションの耐震性がどれくらいあるのか分からない

A

正確な耐震性は耐震診断をしてみないと分かりませんが、今のマンションが「新耐震基準」かどうかが一つの判断基準となります。新耐震基準は1981年6月1日に施行されており、それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建築されている可能性があります。また、建築確認を受けてから竣工までには1年以上の時間がかかることも多いため、今のマンションの竣工が1981年6月1日以降であっても旧耐震基準の可能性があります。

Q

耐震診断の結果が悪かった場合はどうするのか

A

耐震性が不足している場合は耐震補強工事を実施するのかを判断する必要があります。耐震補強工事には様々な手法があり、工期、費用、耐震性不足の度合い、人が住みながら施工できるのか、といったことを考慮したうえで実施の判断をすることとなります。
修繕積立金の状況次第では徴収額の増額や組合員からの一時金の徴収などを検討する必要があるほか、積立金不足を受けて、耐震工事を実施するのではなく建替えの検討をするケースもあります。

Q

建替えには多額の費用がかかると思うが、どのように資金を集めればいいのか

A

デベロッパーを参画させず自主的な建替えをする場合は旧建物の解体費や新築マンションの設計・建築費等を捻出するために、完成後のマンションのうち、各区分所有者に還元される部屋以外を売却し事業資金を用意することが一般的です。しかしながら、完成後のマンションの売却がうまくいかないリスクや、そもそも費用が前払いであり、各区分所有者が一時金を支払わなければならない可能性もあります。
一方、デベロッパーを事業協力者として参画させる場合は、皆様に還元される部屋以外を事業協力者が購入しますので、その売却代金を事業資金に充てることで皆様の負担が少なくなります。また、建替えによりマンションの延べ床面積が大幅に増える場合は事業協力者が購入する床面積も増えるため、皆様の資金負担がより少なくなったり、負担そのものが無くなるといったケースもあります。

Q

修繕積立金が足りていないのだが、毎月の徴収額を増額することはできるのか

A

修繕積立金の増額は総会にて組合員の4分の3以上の賛成で決議することが出来ます。
しかしながら増額する金額が大きいと4分の3以上の合意形成は難しく、増額する金額についても長期修繕計画を作成するなどして、将来的に必要な修繕費を計算したうえで決める必要があります。
そのため合意形成が取れず頓挫してしまったり、修繕計画の検討に多大な労力がかかってしまうケースもございます。

Q

大規模修繕をしたいと考えているが、金融機関からの借入はできるのか

A

現在の修繕積立金の総額、今後の徴収予定額から、返済能力があるとみなされるかによって変わります。
とある物件では大手金融機関様複数社へ借入の相談をした際に、大規模修繕実施後の借入なら可能(一度組合でお金を出さなければいけない)といった回答や、現在の修繕積立金の徴収額では返済できるかが分からないため融資できない、といった回答をいただいたこともございます。
金融機関様の回答次第では、修繕積立金の増額や組合員の皆様から一時金を徴収するといった対応の検討も必要になるかもしれません。

Q

修繕や建替えはどのように検討していけばよいのか

A

修繕を検討するには、長期修繕計画の作成や劣化診断、耐震診断などを行い、修繕工事の優先度をつけ、長期的な資金計画を立てる必要があります。
その際に修繕積立金が今後不足するのか、そうであるならばいくら増額をするのか、優先度の高い工事をするために組合員から一時負担金の徴収が必要になるのか、といったことの検討も必要になります。
建替えについては修繕にかかる費用に対して、建替えた場合はどれくらい資産価値が向上するのか、という観点で検討することになります。
今より建物が大きくなるのか、建替え後のマンションの相場はどれくらいになるのか、建築費をデベロッパーに出してもらった場合にはどれくらいの割合で部屋が戻ってくるのか、といったことを検討したうえで、修繕をした場合と比較することになります。