Three Issues
正しく管理されていない
老朽化したマンションは、
ローンが組めない・売却ができない
場合があります。
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課題01
建物 / 設備の老朽化
機能面 / 耐震性の不安 -
課題02
修繕積立金不足
長期修繕計画の検討不足 -
課題03
自主管理への不安
Our Strengths
私たちの強み
私たちは管理組合・理事会の皆さまと共に建替えを通じて資産価値の最大化を実現します。
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強み01
将来的な不動産価値を見定め、
老朽化したマンションでも現状で買取が可能建替えによる将来的な資産価値の最大化を見据えているため、老朽化したマンションでも一般的な相場より高い金額で購入することができます。
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強み02
不動産デベロッパーとしてのノウハウを活かした
建替え計画の提案力建替えに向けた課題はマンションによって様々です。私たちはコンサルティング会社とは違い、皆様と同じ地権者として無償で理事会や組合の皆様へ最適な建替え計画の提案を実施します。
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強み03
区分所有者の皆様ひとりひとりへの
相談対応とサポート体制説明会の実施や個別面談による合意形成、仮住まいの紹介・引越し・新居の引渡まで一連の手続きの個別対応を行います。転出される方へは住み替え・売却相談等のバックアップを行います。
不動産売買価格の考え方
- ※1 市場価格帯は、今後下がっていく可能性もありえます。
また、一般的に築年数とともに低下するため、適切な修繕で不動産資産価値の下げ幅を抑える事が重要です。 - ※2 敷地用途地域・建築条件によって価格帯は異なります。
Our Projects
実績
老朽化が進むマンションでも買取実績がございます。
買取後は理事会や管理組合とともに修繕と建替えの比較検討等を行い資産価値の最大化に最適な提案を実施し、不動産価値を担保・向上していきます。
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事例01築年数：44年 / 戸数：全78戸
78戸のうち17戸を購入。
新築以来大規模修繕を一度もしていないことが分かったため、理事会とともに長期的な修繕の検討をした結果、かかる費用が高額な事が分かり建替えの検討を開始。
当社は組合員との合意形成や説明会の実施、事業協力者の紹介等のご協力をさせていただき、2023年建替え決議が可決。東京都台東区 浅草駅
Before
After
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事例02築年数：44年 / 戸数：全20戸
20戸のうち8戸を購入。
約4年間で20戸全件を購入し、当社にて新たに賃貸マンションの開発を行った事例。
管理組合では、修繕積立金の不足から数千万円規模の大規模修繕を行う為には、各組合員から一時金を徴収する必要があり、スムーズな意思決定がされていなかった。
本件従前建物は、余剰容積はあまりなかったものの、当時のマーケット価格においては、築４４年のマンション価格より、マンション用地としての土地の価値が高かったことから、当社は当時のマーケット価格より高い金額での買取を提案することができ、組合員の方と合意形成を図ることができた。東京都文京区 茗荷谷駅
Before
After
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事例03築年数：30年 / 戸数：全13戸
13戸のうち1戸を購入。
築年数はそれほど経っていなかったが、給排水管の老朽化や構造上の欠陥により大規模な漏水事故が発生し、解決までに半年以上の時間を要するような状況だった。
給排水管の改修工事の検討を進めるために複数社からの見積を取得したが、既存の修繕積立金で賄う事が難しく、各区分所有者との面談や説明会のなかで改修よりも建替えの方が経済的メリットがあると判断し、建替えの検討を開始した。
当社は組合員との合意形成や事業協力者の紹介等でご協力し、平成26年に建替え決議が可決された。東京都港区 青山一丁目駅
Before
After
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事例04築年数：27年 / 戸数：全4戸
4戸のうち1戸を購入。
約2年間で4戸全件を購入し、更地にしたうえでデベロッパーへ売却し、商業施設が建設された事例。
本マンションは繁華性のある商業地域にマンションとして建っていたため、立地が持つポテンシャルを活かすことができていなかった。
また、各区分所有者の意向が揃わず組合の管理運営もうまく進んでいなかった。
当社は本マンションの土地が商業施設用地として価値が高いと判断し、余剰容積は無かったものの、当時のマンションマーケット価格より高い金額での買取を提案することができ、組合員の方と合意形成を図ることができた。東京都港区 表参道駅
Before
After
Flow
マンション
建替えの流れ
Q&A
よくあるご質問
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Q建替えはどのように進めるのか
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A建替えは総会にて組合員の5分の4以上の賛成をもって建替え決議を可決させることで可能になります。
5分の4以上の賛成を得るためには時間と労力をかけて個別面談や勉強会等を開催し、皆様の合意を得る必要があります。
また、ひとくちに建替えといっても、デベロッパーへ土地として売却する敷地売却や、行政の認可を得ながら進める建替え円滑化法など様々な手法がありますので、そのマンションの状況に応じて最適な建替えを検討することも大切です。 -
Q自分の住んでいるマンションの耐震性がどれくらいあるのか分からない
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A正確な耐震性は耐震診断をしてみないと分かりませんが、今のマンションが「新耐震基準」かどうかが一つの判断基準となります。新耐震基準は1981年6月1日に施行されており、それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建築されている可能性があります。また、建築確認を受けてから竣工までには1年以上の時間がかかることも多いため、今のマンションの竣工が1981年6月1日以降であっても旧耐震基準の可能性があります。
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Q耐震診断の結果が悪かった場合はどうするのか
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A耐震性が不足している場合は耐震補強工事を実施するのかを判断する必要があります。耐震補強工事には様々な手法があり、工期、費用、耐震性不足の度合い、人が住みながら施工できるのか、といったことを考慮したうえで実施の判断をすることとなります。
修繕積立金の状況次第では徴収額の増額や組合員からの一時金の徴収などを検討する必要があるほか、積立金不足を受けて、耐震工事を実施するのではなく建替えの検討をするケースもあります。 -
Q建替えには多額の費用がかかると思うが、どのように資金を集めればいいのか
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Aデベロッパーを参画させず自主的な建替えをする場合は旧建物の解体費や新築マンションの設計・建築費等を捻出するために、完成後のマンションのうち、各区分所有者に還元される部屋以外を売却し事業資金を用意することが一般的です。しかしながら、完成後のマンションの売却がうまくいかないリスクや、そもそも費用が前払いであり、各区分所有者が一時金を支払わなければならない可能性もあります。
一方、デベロッパーを事業協力者として参画させる場合は、皆様に還元される部屋以外を事業協力者が購入しますので、その売却代金を事業資金に充てることで皆様の負担が少なくなります。また、建替えによりマンションの延べ床面積が大幅に増える場合は事業協力者が購入する床面積も増えるため、皆様の資金負担がより少なくなったり、負担そのものが無くなるといったケースもあります。
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